Planen, ausführen, Mängel beheben
Planen, ausführen, Mängel beheben
Eine sorgfältige Planung ist die Grundlage für ein erfolgreiches Bau- oder Modernisierungsvorhaben. Sie schafft Klarheit über Ziele, Kosten, Zeitrahmen und technische Anforderungen und hilft, spätere Probleme zu vermeiden. Neben der architektonischen Gestaltung spielen dabei auch statische, energetische und baurechtliche Aspekte eine wichtige Rolle.
In der Ausführungsphase kommt es auf eine fachgerechte Umsetzung der Planung an. Die Auswahl qualifizierter Fachbetriebe, eine klare Abstimmung aller Beteiligten sowie eine regelmäßige Bauüberwachung tragen wesentlich zur Qualität des Bauwerks bei. Trotz guter Vorbereitung können während oder nach der Bauausführung Mängel auftreten. Diese sollten frühzeitig erkannt, dokumentiert und sachgerecht behoben werden.
Wer baut, ist gut beraten, seine Rechte zu kennen und Mängel fristgerecht anzuzeigen. Eine transparente Kommunikation und eine strukturierte Vorgehensweise helfen dabei, Lösungen zu finden und den langfristigen Werterhalt der Immobilie zu sichern.
Generalunternehmen, Fertighausfirma oder Architekturbüro
Beim Bau eines Fertighauses interessiert die Frage nach einem Architekturbüro zunächst nicht. Vorgeplante Fertighäuser und schlüsselfertig hergestellte Massivhäuser aus einem Programm gibt es in vielen Varianten und Preisklassen. Generalunternehmen sollten das gesamte Haus in einem vereinbarten Zeitrahmen zu einem festen Preis übergeben. Vor der Beauftragung sollte man genau prüfen, wie die Fachkompetenz des Unternehmens ist, und entsprechende Sicherheiten vereinbaren.
Von besonders günstigen Preisen sollte man sich nicht täuschen lassen. Möglicherweise fehlen bei diesen Angeboten wichtige Details, die Ausstattung ist von minderer Qualität oder geringfügige Änderungswünsche führen zu höheren Kosten. Jedes Detail muss daher vertraglich festgelegt sein, von der Qualität der zu verwendenden Baustoffe bis hin zu Zahl und Machart der Lichtschalter - sonst sind Ärger und Enttäuschung vorprogrammiert. Generalunternehmen und Fertighausfirmen werben mit kurzen Bauzeiten und niedrigen Preisen und bieten Architekturleistungen inklusive. Doch das ist nicht unbedingt ein Vorteil, denn Architekt*innen sollen eigentlich die Interessen der Bauherrschaft in Bezug auf Kostenkontrolle und Bauqualität vertreten und nicht Angestellte des Generalunternehmens sein. Im Zweifel sollte eine unabhängige Bauleitung mit eingeschaltet werden, die strikt im Bauherrschaftsinteresse arbeitet.
Inwieweit man sich die Bauplanung und Bauleitung bei einem Haus in herkömmlicher Bauweise selbst zutrauen kann, hängt vom persönlichen Sachverstand und nicht zuletzt von der eigenen Nervenstärke und Belastbarkeit ab. Bestimmte Aufgaben können aber nicht ohne Baufachleute erledigt werden, wie z. B. die Anfertigung der Pläne zur Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde ist gesetzlich verpflichtet, nur Pläne von bauvorlageberechtigten Personen (z. B. Architekturbüros, Bauingenieurbüros, aber auch Meister*innen des Maurer-, Zimmerer-, Beton- und Stahlbetonhandwerks) anzuerkennen.
Eine objektiv beratende Person für die vielen entstehenden Fragen im Verlauf des Bauvorhabens ist von großem Nutzen. Es spricht daher vieles dafür, nicht von vornherein auf ein Architekturbüro zu verzichten, das die Interessen der Bauherrschaft gegenüber den ausführenden Handwerksbetrieben wahrt. Es ist für Planung, Bau- und Entwässerungsantrag, Kostenkalkulation, Auswahl und Einsatz der Firmen verantwortlich. Für die Behebung von Baumängeln und Unstimmigkeiten sollte das Architekturbüro ebenfalls sorgen. Ein wirklich gutes Architekturbüro holt dabei das Honorar durch Einsparung bei den Baukosten und Vermeidung von Fehlern wieder heraus.
Wenn alle, aber wirklich alle Fragen über die für das gewählte Grundstück bestehenden Bauvorschriften geklärt sind und grundsätzliche Angaben über Höhenlagen der Straße und Kanäle vorliegen, kann man in die eigentliche Planung einsteigen. Jetzt kommen die eigenen Vorstellungen ins Spiel: Wie viel Wohnraum wird von den Bewohnern des Hauses benötigt, wie soll das Haus auf dem Grundstück ausgerichtet sein, welche Bauweise wird bevorzugt? Wenn das Konzept steht, kann das Architekturbüro mit der Planung beginnen, Leistungsverzeichnisse erstellen und eine erste Einschätzung zu den Gesamtkosten abgeben.
Baubeginn
Vor Baubeginn muss die Bauherrschaft
Grundstücks- und Verkehrserschließung
Die Erschließung des Grundstücks ist Aufgabe der Gemeinde. Dazu gehören Straßen und Wege, die Spielplätze und Grünanlagen (soweit sie Bestandteile der Bebauungspläne sind), Lärmschutzwände, Löschwasserversorgung und Ähnliches.
Es ist ratsam, sich vor dem Grundstückskauf zu erkundigen, ob Erschließungskosten mit der Zahlung des Kaufpreises bereits abgeleistet sind oder später noch Summen fällig werden.
Beitragspflichtig sind grundsätzlich die eingetragenen Eigentümer*innen zum Zeitpunkt der Bescheiderteilung durch die Stadt.
Auch die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Abwasseranlagen werden von der Stadt auf die Anlieger in Form von Beiträgen und Gebühren umgelegt. Für die Wasserversorgung tritt häufig ein anderer an die Stelle der Stadt (in Marburg die Stadtwerke Marburg GmbH). Auch hierüber erteilt die Stadt nähere Auskünfte.
Die örtlichen Versorgungsunternehmen sollten möglichst schon in der Phase der Ausarbeitung des Bauantrages kontaktiert werden, zu klären sind folgende Punkte:
Internet: www.stadtwerke-marburg.de
Koordination ist alles
Ein Haus zu bauen, erfordert ein hohes Maß an Planung und Koordination. Nur wenn das Bad fertig gefliest ist, können Waschbecken montiert werden. Nur auf einem ausreichend getrockneten Estrich darf ein Parkettboden verlegt werden. Dass alles möglichst nahtlos ineinander greift, dafür ist in erster Linie das Architekturbüro verantwortlich. Vor Baubeginn sollte daher ein Ablaufplan erstellt werden, den auch die Bauherrschaft mit im Auge behalten sollte. Verzögerungen am Bau verursachen Kosten. Mit der Auswahl der Handwerksbetriebe ist daher frühzeitig zu beginnen. Das ist die Aufgabe des Architekturbüros, die in der Regel eine Reihe von zuverlässigen Handwerksbetrieben kennen, mit denen sie immer wieder zusammenarbeiten. Dazu wird das Büro bei größeren Gewerken Ausschreibungen vornehmen, bei kleineren Aufträgen verbindliche Preise direkt bei den Handwerksbetrieben einholen. Jedes Gewerk muss sehr detailliert ausgeschrieben werden, denn für jede spätere Auftragsänderung könnte der Handwerksbetrieb zusätzlich Geld verlangen.
Eigenleistung
Eigenleistung kann Geld sparen, 5 bis 20 % der Baukosten sollte man jedoch maximal dafür ansetzen. Ein wenig Vorsicht ist geboten. Auch wenn man handwerklich relativ versiert ist, gehen einem Arbeiten, die man nicht täglich ausführt, schwerer von der Hand als einem Profi. Und unter den hilfsbereiten Personen aus Verwandt- und Bekanntschaft sind handwerkliche Fertigkeiten nicht immer gegeben. Nur wer die eigenen Fähigkeiten und den Zeitaufwand realistisch einschätzt, kann finanziellen Schaden und Bauverzögerungen vermeiden. Unentgeltliche Hilfe von Bekannten und Verwandten muss bei der Berufsgenossenschaft angemeldet werden, um eine gesetzliche Unfallversicherung der Helfenden zu gewährleisten.
Mängel entdecken und beheben
Behördliche Abnahmen dienen im Übrigen nur dazu, die Übereinstimmung des Bauwerkes mit der Baugenehmigung zu prüfen. Mangelhafte Leistungen der Handwerksbetriebe spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle, die muss die Bauherrschaft oder das Architekturbüro aufdecken. Werden Mängel entdeckt, gilt es zunächst, den Verantwortlichen festzustellen und schriftlich eine Mängelbeseitigung innerhalb einer gesetzten Frist zu verlangen. Wird der Mangel nicht fristgerecht behoben, darf man ein Konkurrenzunternehmen mit der Behebung beauftragen. Vor Ablauf der Gewährleistungsfristen sollten alle Gewerke zusammen mit dem Architekturbüro genau durchgegangen werden, um eventuelle Schäden festzustellen und rechtzeitig die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Aufgabe des Architekturbüros ist es auch, alle baubezogenen Rechnungen zu überprüfen. Jede Bauherrschaft sollte jedoch eine zusätzliche Kontrolle der Rechnungen durchführen. Schlussrechnungen sollten erst dann bezahlt werden, wenn alle Mängel beseitigt sind.
Vermessung
Nach der Fertigstellung muss der Neubau durch eine öffentliche Vermessungsstelle, z. B. ein öffentlich bestelltes Vermessungsingenieurbüro oder das Amt für Bodenmanagement, eingemessen werden.
Eine sorgfältige Planung ist die Grundlage für ein erfolgreiches Bau- oder Modernisierungsvorhaben. Sie schafft Klarheit über Ziele, Kosten, Zeitrahmen und technische Anforderungen und hilft, spätere Probleme zu vermeiden. Neben der architektonischen Gestaltung spielen dabei auch statische, energetische und baurechtliche Aspekte eine wichtige Rolle.
In der Ausführungsphase kommt es auf eine fachgerechte Umsetzung der Planung an. Die Auswahl qualifizierter Fachbetriebe, eine klare Abstimmung aller Beteiligten sowie eine regelmäßige Bauüberwachung tragen wesentlich zur Qualität des Bauwerks bei. Trotz guter Vorbereitung können während oder nach der Bauausführung Mängel auftreten. Diese sollten frühzeitig erkannt, dokumentiert und sachgerecht behoben werden.
Wer baut, ist gut beraten, seine Rechte zu kennen und Mängel fristgerecht anzuzeigen. Eine transparente Kommunikation und eine strukturierte Vorgehensweise helfen dabei, Lösungen zu finden und den langfristigen Werterhalt der Immobilie zu sichern.
Generalunternehmen, Fertighausfirma oder Architekturbüro
Beim Bau eines Fertighauses interessiert die Frage nach einem Architekturbüro zunächst nicht. Vorgeplante Fertighäuser und schlüsselfertig hergestellte Massivhäuser aus einem Programm gibt es in vielen Varianten und Preisklassen. Generalunternehmen sollten das gesamte Haus in einem vereinbarten Zeitrahmen zu einem festen Preis übergeben. Vor der Beauftragung sollte man genau prüfen, wie die Fachkompetenz des Unternehmens ist, und entsprechende Sicherheiten vereinbaren.
Von besonders günstigen Preisen sollte man sich nicht täuschen lassen. Möglicherweise fehlen bei diesen Angeboten wichtige Details, die Ausstattung ist von minderer Qualität oder geringfügige Änderungswünsche führen zu höheren Kosten. Jedes Detail muss daher vertraglich festgelegt sein, von der Qualität der zu verwendenden Baustoffe bis hin zu Zahl und Machart der Lichtschalter - sonst sind Ärger und Enttäuschung vorprogrammiert. Generalunternehmen und Fertighausfirmen werben mit kurzen Bauzeiten und niedrigen Preisen und bieten Architekturleistungen inklusive. Doch das ist nicht unbedingt ein Vorteil, denn Architekt*innen sollen eigentlich die Interessen der Bauherrschaft in Bezug auf Kostenkontrolle und Bauqualität vertreten und nicht Angestellte des Generalunternehmens sein. Im Zweifel sollte eine unabhängige Bauleitung mit eingeschaltet werden, die strikt im Bauherrschaftsinteresse arbeitet.
Inwieweit man sich die Bauplanung und Bauleitung bei einem Haus in herkömmlicher Bauweise selbst zutrauen kann, hängt vom persönlichen Sachverstand und nicht zuletzt von der eigenen Nervenstärke und Belastbarkeit ab. Bestimmte Aufgaben können aber nicht ohne Baufachleute erledigt werden, wie z. B. die Anfertigung der Pläne zur Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde ist gesetzlich verpflichtet, nur Pläne von bauvorlageberechtigten Personen (z. B. Architekturbüros, Bauingenieurbüros, aber auch Meister*innen des Maurer-, Zimmerer-, Beton- und Stahlbetonhandwerks) anzuerkennen.
Eine objektiv beratende Person für die vielen entstehenden Fragen im Verlauf des Bauvorhabens ist von großem Nutzen. Es spricht daher vieles dafür, nicht von vornherein auf ein Architekturbüro zu verzichten, das die Interessen der Bauherrschaft gegenüber den ausführenden Handwerksbetrieben wahrt. Es ist für Planung, Bau- und Entwässerungsantrag, Kostenkalkulation, Auswahl und Einsatz der Firmen verantwortlich. Für die Behebung von Baumängeln und Unstimmigkeiten sollte das Architekturbüro ebenfalls sorgen. Ein wirklich gutes Architekturbüro holt dabei das Honorar durch Einsparung bei den Baukosten und Vermeidung von Fehlern wieder heraus.
Wenn alle, aber wirklich alle Fragen über die für das gewählte Grundstück bestehenden Bauvorschriften geklärt sind und grundsätzliche Angaben über Höhenlagen der Straße und Kanäle vorliegen, kann man in die eigentliche Planung einsteigen. Jetzt kommen die eigenen Vorstellungen ins Spiel: Wie viel Wohnraum wird von den Bewohnern des Hauses benötigt, wie soll das Haus auf dem Grundstück ausgerichtet sein, welche Bauweise wird bevorzugt? Wenn das Konzept steht, kann das Architekturbüro mit der Planung beginnen, Leistungsverzeichnisse erstellen und eine erste Einschätzung zu den Gesamtkosten abgeben.
Baubeginn
Vor Baubeginn muss die Bauherrschaft
- den Beginn der Bauarbeiten der unteren Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich anzeigen,
- die Grundfläche der baulichen Anlage abstecken und die Höhenlage bestimmen lassen,
- entsprechend dem Baufortschritt die in der Baugenehmigung angeordneten Bauzustandsbesichtigungen beim Bauaufsichtsamt beantragen.
Grundstücks- und Verkehrserschließung
Die Erschließung des Grundstücks ist Aufgabe der Gemeinde. Dazu gehören Straßen und Wege, die Spielplätze und Grünanlagen (soweit sie Bestandteile der Bebauungspläne sind), Lärmschutzwände, Löschwasserversorgung und Ähnliches.
Es ist ratsam, sich vor dem Grundstückskauf zu erkundigen, ob Erschließungskosten mit der Zahlung des Kaufpreises bereits abgeleistet sind oder später noch Summen fällig werden.
Beitragspflichtig sind grundsätzlich die eingetragenen Eigentümer*innen zum Zeitpunkt der Bescheiderteilung durch die Stadt.
Auch die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Abwasseranlagen werden von der Stadt auf die Anlieger in Form von Beiträgen und Gebühren umgelegt. Für die Wasserversorgung tritt häufig ein anderer an die Stelle der Stadt (in Marburg die Stadtwerke Marburg GmbH). Auch hierüber erteilt die Stadt nähere Auskünfte.
Die örtlichen Versorgungsunternehmen sollten möglichst schon in der Phase der Ausarbeitung des Bauantrages kontaktiert werden, zu klären sind folgende Punkte:
- Anschluss- und Versorgungszwang,
- Vorschriften und Vorschläge für die Behandlung und Nutzung von Niederschlagswasser (beispielsweise durch eine Regenwasseranlage) und die Schmutzwasserentsorgung (Entwässerungssystem, Anschlusspunkte usw.),
- Heizungsart und Heizmittel (zum Beispiel: Gas, Fernwärme, Holzpellets, Solarthermie, Erdwärme) und
- Fördermöglichkeiten.
Internet: www.stadtwerke-marburg.de
Koordination ist alles
Ein Haus zu bauen, erfordert ein hohes Maß an Planung und Koordination. Nur wenn das Bad fertig gefliest ist, können Waschbecken montiert werden. Nur auf einem ausreichend getrockneten Estrich darf ein Parkettboden verlegt werden. Dass alles möglichst nahtlos ineinander greift, dafür ist in erster Linie das Architekturbüro verantwortlich. Vor Baubeginn sollte daher ein Ablaufplan erstellt werden, den auch die Bauherrschaft mit im Auge behalten sollte. Verzögerungen am Bau verursachen Kosten. Mit der Auswahl der Handwerksbetriebe ist daher frühzeitig zu beginnen. Das ist die Aufgabe des Architekturbüros, die in der Regel eine Reihe von zuverlässigen Handwerksbetrieben kennen, mit denen sie immer wieder zusammenarbeiten. Dazu wird das Büro bei größeren Gewerken Ausschreibungen vornehmen, bei kleineren Aufträgen verbindliche Preise direkt bei den Handwerksbetrieben einholen. Jedes Gewerk muss sehr detailliert ausgeschrieben werden, denn für jede spätere Auftragsänderung könnte der Handwerksbetrieb zusätzlich Geld verlangen.
Eigenleistung
Eigenleistung kann Geld sparen, 5 bis 20 % der Baukosten sollte man jedoch maximal dafür ansetzen. Ein wenig Vorsicht ist geboten. Auch wenn man handwerklich relativ versiert ist, gehen einem Arbeiten, die man nicht täglich ausführt, schwerer von der Hand als einem Profi. Und unter den hilfsbereiten Personen aus Verwandt- und Bekanntschaft sind handwerkliche Fertigkeiten nicht immer gegeben. Nur wer die eigenen Fähigkeiten und den Zeitaufwand realistisch einschätzt, kann finanziellen Schaden und Bauverzögerungen vermeiden. Unentgeltliche Hilfe von Bekannten und Verwandten muss bei der Berufsgenossenschaft angemeldet werden, um eine gesetzliche Unfallversicherung der Helfenden zu gewährleisten.
Mängel entdecken und beheben
Behördliche Abnahmen dienen im Übrigen nur dazu, die Übereinstimmung des Bauwerkes mit der Baugenehmigung zu prüfen. Mangelhafte Leistungen der Handwerksbetriebe spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle, die muss die Bauherrschaft oder das Architekturbüro aufdecken. Werden Mängel entdeckt, gilt es zunächst, den Verantwortlichen festzustellen und schriftlich eine Mängelbeseitigung innerhalb einer gesetzten Frist zu verlangen. Wird der Mangel nicht fristgerecht behoben, darf man ein Konkurrenzunternehmen mit der Behebung beauftragen. Vor Ablauf der Gewährleistungsfristen sollten alle Gewerke zusammen mit dem Architekturbüro genau durchgegangen werden, um eventuelle Schäden festzustellen und rechtzeitig die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Aufgabe des Architekturbüros ist es auch, alle baubezogenen Rechnungen zu überprüfen. Jede Bauherrschaft sollte jedoch eine zusätzliche Kontrolle der Rechnungen durchführen. Schlussrechnungen sollten erst dann bezahlt werden, wenn alle Mängel beseitigt sind.
Vermessung
Nach der Fertigstellung muss der Neubau durch eine öffentliche Vermessungsstelle, z. B. ein öffentlich bestelltes Vermessungsingenieurbüro oder das Amt für Bodenmanagement, eingemessen werden.
Entsorgung
